TRÁMITES EN LA COMPRAVENTA DE FARMACIA: EL CONTRATO DE RESERVA CON ARRAS

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El traspaso de una oficina de farmacia es un trámite complejo, ya que, para ello es necesario tener conocimientos jurídicos, financieros, habilidades de negociación y de estrategia.

El punto de partida del traspaso de una oficina de farmacia son los llamados tratos preparatorios, cuyos efectos se encuentran regulados en el ordenamiento jurídico y muy especialmente en la Jurisprudencia (oferta, promesa de contrato y precontrato). Durante el proceso se concluyen diferentes aspectos hasta llegar al acuerdo de la señal o entrega de cantidades a cuenta del precio como garantía: contrato de reserva de oficina de farmacia con arras.

No haber aclarado detalles durante la negociación o no haber seguido el procedimiento puede poner en peligro el patrimonio económico y derivar en una dinámica de litigios y/o demandas. Por ello, es importante disponer de un asesoramiento profesional en el ámbito de la consultoría de farmacia. De este modo, permitirá afrontar todo el procedimiento con tranquilidad y sin ningún tipo de riesgo.

Plazos, precios, modos de pago, existencias, personal… son algunos de los aspectos a tener en cuenta en la negociación para la transmisión de una oficina de farmacia, un sector con características específicas que es necesario conocer a fondo.

De este modo, una vez establecido y previamente negociado el acuerdo entre las partes interesadas, es preciso formalizarlo, poniendo en marcha el protocolo necesario para el cierre exitoso de la operación. El acuerdo debe plasmarse por escrito, de forma detallada, y con una redacción que no lleve a confusión o lugar a dudas.

Como muestra de compromiso, uno de los pasos en la compra venta de farmacias es la firma del precontrato, un documento privado en el que se establecen las condiciones básicas de la futura compra venta de farmacia: precio de la transacción, condiciones de pago, plazos de entrega, arrendamiento/cesión del local comercial, personal, existencias… Este precontrato debe ir siempre sujeto a la entrega de una cantidad como garantía de señal o reserva: es una figura jurídica conocida y perfectamente definida en nuestra legislación como “arras”

EL CONTRATO DE RESERVA Y ARRAS

Para dar seguridad a las operaciones, y como señal de verdadero interés en la transacción, el primero de los pasos en la compra venta de farmacias es la redacción de un contrato de reserva, por el que adquirente y transmitente se obligan a la formalización del traspaso. En él quedan detalladas las condiciones de la operación que se pretende elevar a escritura pública. A este documento se le llama también precontrato, pues se le asigna una función preliminar, pero hay que tener en cuenta que produce efectos jurídicos y por tanto, crea un vinculo obligatorio entre las partes, cuyo cumplimiento es susceptible de ser exigible, también judicialmente.

LEGALIDAD DE LA CLAUSULA DE ARRAS COMO EN LA RESERVA DE FARMACIAS.

Las arras son una figura jurídica que pretenden asegurar la promesa adquirida por las partes en un contrato privado de reserva, garantizando su cumplimiento mediante la entrega de unas cantidades de dinero previamente establecidas, “[…] que se reputarán siempre dadas a cuenta del precio, y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario“. Dicho depósito pretende garantizar el cumplimiento del contrato.

En cualquier caso, será conveniente realizar alguna distinción, pues la cláusula de arras no siempre cumplen la misma función. 

Existen tres tipos de arras:

– Cláusula de Arras confirmatorias: su concepto es de “paga y señal” y su finalidad es probar la celebración de un contrato entre las partes. Este tipo de arras no faculta para resolver la obligación contraída, por lo que en el caso de incumplimiento de contrato, serán devueltas. En caso de duda ante el tipo de arras acordadas, la doctrina jurisprudencial se ha inclinado porque tienen el carácter de confirmatorias.

– Cláusula de Arras penitenciales o de desistimiento,a ellas se refiere el artículo 1454 CC y deben ser objeto de pacto expreso, no se presumen.: Son un medio lícito de que pueda desistir cualquiera de las partes del contrato mediante la pérdida de la cantidad entregada (incumplimiento del comprador) o restitución duplicada (incumplimiento del vendedor). El plazo durante el cual pueden las partes rescindir un contrato de arras penitenciales no está cuantificado legalmente, por lo que conviene determinarlo en el propio documento.

– Cláusula de Arras Penales: las cantidades entregadas no sólo se consideran una señal a cuenta del precio de la adquisición (lo que sería común al resto); lo que caracteriza a las arras penales es que no permiten liberarse del cumplimiento de la obligación. Si hay incumplimiento de lo acordado, las arras se pierden por vía de pena y como resarcimiento del daño. La Jurisprudencia ha resuelto, no obstante, de diferente manera según los casos, entendiendo algunos jueces que hay que cumplir forzosamente lo estipulado en el contrato, y otros, que las arras se convierten en penitenciales para no prolongar la duración del contrato hasta el infinito.

LA ELECCIÓN DE TIPO DE ARRAS EN EL TRASPASO DE FARMACIAS

Las consecuencias jurídicas que se desprenden de la firma de cada uno de los tres tipos de arras son completamente diferentes. Por eso, en función de la operación y de los fines pretendidos, el experto en transmisiones de oficinas de farmacia aconseja un tipo u otro, de tal forma que el cliente quede en una posición lo más ventajosa posible en caso de incumplimiento del contrato previamente establecido entre las partes.

 

Acmfarma-Gestión Patrimonial de Oficinas de Farmacia, contáctenos en: www.acmfarma.com

 

Adriana Álvarez Riveiro




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