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El pasado año hemos apreciado un considerable incremento de las solicitudes de información recibidas interesadas en la compra de oficina de farmacia. Como ya comentamos en el anterior artículo, un gran porcentaje correspondía a jóvenes profesionales en una edad comprendida entre los 30 y 50 años, con experiencia en el sector y ganas de continuar de forma independiente el ejercicio de su profesión.

Han sido variadas las cuestiones planteadas pero la mayoría de los solicitantes coincidían en la dificultad que supone el acceso al crédito, necesario para embarcarse en un proyecto tan complejo, y la incertidumbre a la que están expuestos. Es notorio el pensamiento de la mayoría de los jóvenes profesionales de un exigente panorama crediticio, ya que tienen la certeza de que el sector bancario todavía no está en disposición de apostar por este tipo de operaciones. Nada más lejos de la realidad, pues la actual perspectiva económica ha cambiando por completo. Es cierto que las entidades financieras se han vuelto más exigentes en la selección del cliente, haciendo un estudio más minucioso del proyecto de inversión y endureciendo sensiblemente las condiciones de financiación, pero también es destacable la posición que para ellos ocupa la farmacia comunitaria, ya que es un sector que en sí inspira confianza.

Para esta nueva etapa económica las entidades financieras han tenido que renovar su política crediticia y configurar determinados parámetros con el fin de dotar al proyecto de la seguridad necesaria.  Y es que la perspectiva comercial de los bancos ha cambiado, ya no financian la compra de farmacia sobre su pasado sino sobre un futuro concreto, realista y cercano. En ello se tiene que basar nuestro trabajo, en identificar las debilidades, destacar las oportunidades y potenciar las fortalezas de la operación.

Las Claves de la Financiación

Conseguir las mejores condiciones de financiación para la compra de farmacia no es fácil, es fundamental llevar a cabo un riguroso estudio de la botica, analizar el perfil del comprador y diseñar una estrategia que tenga como base el estudio de diversos escenarios posibles, que proyectaremos para obtener una financiación acorde.

La compra de oficina de farmacia está sujeta a determinados factores que condicionan su viabilidad, aspectos clave que todo inversor debe conocer y que resumimos en cinco puntos:

1.Condiciones de la venta 

Debemos realizar los cálculos de forma precisa y estimar, además del importe de la venta, los gastos derivados de la gestión en los que incurriremos para asumir la compra de la farmacia. La inversión total engloba, el importe que pagaremos por el fondo de comercio (correspondiente al valor inmaterial del negocio derivado de la clientela, funcionamiento, prestigio o experiencia), el importe del local (en caso de adquirirlo), las existencias a precio de coste o los gastos asociados a la compraventa (tasaciones, constitución de hipoteca, gestión, intermediación etc…).

2.Importe del préstamo 

El importe susceptible de financiación será aquel que cubra las necesidades del futuro titular de la botica, los gastos previstos (reformas o preparación del local), las existencias (estimación de las compras) y la necesidad de circulante indispensable para continuar con el funcionamiento de la farmacia.

3.Garantías crediticias Las garantías son aquellos medios que respaldan o aseguran el pago o reembolso de los créditos otorgados. Actualmente, los bancos exigen ciertas garantías que avalen la operación. Estas garantías pueden ser mobiliarias, inmobiliarias, personales, avales etc… Por eso es tan importante el apoyo familiar, un entorno implicado en una operación de estas características es una muestra de confianza en el proyecto a financiar, además de suponer una garantía para el prestamista.

4.Modalidad de financiación 

El tipo de préstamo dependerá del plazo de amortización, de la aportación de capital inicial y de las garantías. A la hora de elegir la financiación es importante contar con los costes asociados al crédito (tipo de interés, comisiones de estudio y apertura, cancelación, novación, subrogación, etc…).

Generalmente el banco financia la compra mediante la constitución de un préstamo hipotecario, que suele concederse por un plazo máximo de 20 años y por un importe que generalmente ronda entre el 70%-80% del valor de tasación (dependiendo de la entidad y del inversor). Sobre esa parte que el banco nos va a prestar se va a constituir hipoteca mobiliaria (derecho de garantía que se constituye sobre un bien mueble, en este caso sobre la propia Licencia de la Oficina de Farmacia objeto de compra).

Otra modalidad de financiación es la hipoteca inmobiliaria, que se establece sobre bienes inmuebles generalmente el local de la propia Oficina de Farmacia, la vivienda del adquirente, otros locales y con menos frecuencia, terrenos rústicos.

5.Condiciones del préstamo

Estamos en un buen momento para comprar una oficina de farmacia, fundamentalmente por la buena disposición de los bancos para financiar en condiciones muy ventajosas. El tipo de interés (fijo o variable), el plazo, las cuotas de amortización (de importe fijo o variable), las comisiones (de estudio, apertura, cancelación, etc…) o los seguros obligatorios (ya que estamos manejando importantes cuantías), son aspectos condicionantes de los que depende la viabilidad de una operación y por tanto debemos valorar.

Las negociaciones con las entidades de crédito no son tarea sencilla, muchas son las estrategias que utilizan los bancos para presionar al cliente, sobre todo en este momento en el que los tipos están tan bajos. Rodearse de expertos en la materia con capacidad de negociación para cerrar las mejores condiciones, que cuenten con acuerdos colaborativos con las entidades y desarrollen un estudio riguroso y profesional, es nuestra principal recomendación y la clave para reducir riesgos y obtener un rendimiento futuro sobre el capital invertido.

SONIA GARCÍA ÁLVAREZ-ACMFarma, Expertos en Gestión Patrimonial de Oficinas de Farmacia




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